Contratto di affitto o locazione
Lo studio legale Corsi, nella persona dell’avv. Barbara Centi e dell’avv. Laura Pasqua, rispondono alle domande esclusivamente sul nostro forum.
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I temi trattati sono i seguenti :
Disdetta contratto abitativo – inquilini
Disdetta contratto abitativo – proprietari
Disdetta contratto commerciale – locazione inquilini
Disdetta contratto commerciale – locazione proprietari
Uso abitativo
Il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato (per le formalità della disdetta bisogna vedere il paragrafo specifico sul contratto).
Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
- il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé, per il coniuge o i figli;
- il proprietario ha bisogno dell’immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l’inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l’inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l’alloggio (senza giustificato motivo);
- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.
Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell’immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d’uso (per esempio per trasformarlo in un negozio o in un ufficio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, l’alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato nella disdetta dal proprietario. In caso contrario, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all’inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di affitto percepito.
Equo canone
Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l’immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza e senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il l’agosto 1992 e in deroga all’equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale di 8 anni; solo nel caso in cui l’alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.
Uso foresteria
È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell’appartamento un dipendente, un ospite o un collaboratore. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.
Disdetta del contratto di affitto
Il file seguente contiene la lettera di disdetta del contratto di affitto [recesso anticipato dell'inquilino] da usare per disdire il contratto.
Il documento deve essere completato, stampato, firmato e inviato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile.
La lettera va inviata tramite raccomandata AR almeno 6 mesi prima del giorno in cui verrà lasciato libero l’appartamento se il contratto in vigore è del tipo 4+4 anni, o almeno 3 mesi prima se il contratto è transitorio.
Il proprietario dell’immobile non puo’ rompere un contratto di affitto solo nei casi previsti dalla legge 431/98. Art. 3 (riportata qui sotto), mentre l’inquilino puo’ rompere il contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario sei mesi prima. La definizione di cosa sia un grave motivo non è inclusa nella legge e quindi non è possibile definirne una lista esaustiva. La perdita del lavoro o l’obbligo di trasferirsi per motivi familiari potrebbero rientrare tra i gravi motivi.
In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario deve effettuare il pagamento dell’imposta di registro per una disdetta anticipata del contratto, pari a 67 euro. Il pagamento viene effettuato tramite F23, utilizzando il codice tributo 113T, disponiblie presso l’ufficio del registro.
Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
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salve
sono una ragazza all’ottavo mese di gravidanza…
io e mio marito abbiamo preso un appartamento in affitto a novembre del 2010 con un contratto annuale ma il proprietario ha riportato sul contratto 4 anni.
il proprietario inizialmente non voleva darci l’appartamento perchè mio marito è straniero ma ha la cittadinanza italiana, quindi penso che questo sia un gesto razzista…comunque ci disse che l’appartamento era signorile, caldo d’inverno e fresco d’estate, quindi perfetto…ma nn fu così perchè è stato l’inverno più freddo visto che entravano spifferi ovunque e in più si è formata la muffa…
abbiamo comunicato al proprietario questo problema e lui ha dato tutta la colpa a noi, dicendo che si è fatta perchè viviamo siggillati in casa, quando nn è così perchè avendo il cane in casa e facendo ogni giorno le pulizie le finistre devono per forza essere aperte…
son passati quasi cinque mesi e lasciando perdere la febbre continua che ho avuto per il freddo ma circa una settimana fa ho subito un intervento per via di un infezione avvenuta proprio per la muffa per non parlare della cattiva respirazione e del sangue che ogni mattina esce dal mio naso
devo urgentemente lasciare questa casa prima che mi nasca la bambina, il proprietario nn ne vuole che sapere, come devo procedere???
mi scusi per il monologo ma questa storia mi sta rendendo esausta…
grazie
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Potete mandare la lettera di disdetta del contratto: non siete obbligati a restare in quella casa.
I 4 anni sono il massimo di durata del contratto, definito per proteggere l’inquilino, ma non e’ assolutamente un obbligo per voi!
Di solito il preavviso e’ di 6 mesi, ma tutti i proprietari sono disposti a negoziare poiche’, in caso di problemi con l’inquilino, il proprietario puo’ ritrovarsi a non essere pagato per l’affitto ed e’ disposto spesso a far uscire rapidamente dall’appartamento un inquilino non contento.
Tutto questo non include ovviamente i problemi di salute relativi alla muffa e altro. Per questo, potete vedere con un avvocato se denunciare il proprietario poiche’ la sua abitazione e’ insalubre.
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We are renting our apartment now to 3 students for over 6 years. The contract is renewable on a yearly basis. How much notice do we need to give them to leave the apartment? We will need to move back there to live in about 2 years time.
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You have to manage your contract renewal in order to make it expire at the time you want to move in again
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salve,io ho u cotratto di affitto 4+4,adesso la casa a cominciato a fare la muffa.volevo sapere se per questo motivo io posso andare via prima dei 6 mesi con preaviso di RRR,senza perdere l`anticipo e se i prossimi 3 mesi mi posso avalere di non pagare piu l`affitto,visto che ce l`anticipo.grazie,anda
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Salve, io e il mio fidanzato vorremmo comprare un appartamento sul quale vi è un contratto di locazione 4+4, che è stato tacitamente rinnovato fino a marzo 2014. Gli attuali affittuari ci hanno fatto aspettare molto tempo affinchè potessimo vedere l’appartamento, e ci hanno dato la possibilità di vederlo solo perchè l’agenzia ha detto agli inquilini che volevamo comprarlo per uso investimento, quindi credo che se questo appartamento lo comprassimo ci darebbero del filo da torcere, ora mi domando a scadenza del contratto, qualora subentriamo noi come proprietari possiamo procedere con uno sfratto? E’ vero che il governo italiano concede ogni anno delle proroghe per gli sfratti? Potremmo eventualmente partire con una raccomandata già due anni prima?
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buongiorno, io ho un contratto di 4+4 e l’ho iniziato ad ottobre. vorrei andarmene per cambiare appartamento senza grossi motivi entro giugno. se mando una lettera oggi 18 aprile qnd devo portar via le mie cose? e devo per forza pagare l’affitto nei 6 mesi successivi?
grazie
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Buonasera, m’è sorto un dubbio. Allora, contratto transitorio con preavviso di recesso 3 mesi prima. La mia domanda è: se il contratto ha decorrenza 1° del mese e io ho dato preavviso con raccomandata il 7 del mese (es. io ho scritto nella raccomandata che l’appartamento sarà libero il 7 di maggio 2011, spedita il 7 di febbraio 2011), pago i 7 giorni del mese o devo pagare i 30 giorni perchè la decorrenza è il 1° del mese? (devo pagare i 7 giorni di maggio o devo pagare fino al 30 di maggio??) Io credo che il recesso ha validità dalla data riportata nella raccomandata o sbaglio?? Grazie. Laura
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(scusate, ma nn so se il post è doppio perchè il primo mi dava problemi nell’inserimento e ho cambiato nominativo)
Buonasera, m’è sorto un dubbio. Allora, contratto transitorio con preavviso di recesso 3 mesi prima. La mia domanda è: se il contratto ha decorrenza 1° del mese e io ho dato preavviso con raccomandata il 7 del mese (es. io ho scritto nella raccomandata che l’appartamento sarà libero il 7 di maggio 2011, spedita il 7 di febbraio 2011), pago i 7 giorni del mese o devo pagare i 30 giorni perchè la decorrenza è il 1° del mese? (devo pagare i 7 giorni di maggio o devo pagare fino al 30 di maggio??) Io credo che il recesso ha validità dalla data riportata nella raccomandata o sbaglio?? Grazie. Laura
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Buon Giorno, il 15 gennaio abbiamo aperto un negozio e ci siamo indebitati fin sopra ai capelli per allestirlo. Per tre mesi siamo riusciti a pagare merce e affitto perchè avevamo messo da parte ancora un po di liquidi ma purtroppo non ci sono incassi per far fronte al canone di locazione. Abbiamo dimostrato la situazione economica e dato disdetta e siamo pronti a liberare il locale anche da subito.
Premesso che il contratto era un 6+6 e che la disdetta in effetti andrebbe fatta sei mesi prima, qualora non vi siamo entrate sufficienti a tenere aperto dobbiamo pagare i 6 mesi di preavviso?
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buongiorno ho fatto un contratto 4 4 e ho dato disdetta sei mesi prima alla fine dei 4 anni il proprietario non accetta la mia disdetta dicendo che a lui è arrivata dopo i sei mesi .cosa devo fare, grazie
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Ciao!
Ho un dubbio su come procedere per entrare a far parte di un contratto d’affitto (4+4), mi spiego:
In un appartamento ci sono 4 inquilini in affitto, ma uno di questi se ne vuole andare; il contratto e’ intestato alle 4 persone (ognuna col suo canone diverso da pagare). La persona che se ne vuole andare NON ha ancora dato il preavviso, perche’ il proprietario dell’appartamento sa che vorrei subentrare io, ed e’ abbastanza tranquillo da capire la situazione e a non approfittarsene.
La mia domanda e’: come faccio a subentrare nel contratto? So che l’inquilino uscente deve comunque dare l’avviso di recesso, ma se voglio entrare io, bisogna rifare un contratto ex novo per tutti e 4? Oppure si fa a scadenza dell’annualita (Sempre che tale cosa sia prevista)? Oppure basta un’ autodichiarazione triangolata (io, inq. uscente e proprietario che prendiamo atto di chi esce e chi entra)?
Grazie per l’attenzione
Marco
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Scrivo a me stesso!
Per caso devo procedere con la compilazione del modello F23 (cod. 110T) reperibile sul sito AdE? Altro che dovrei fare/ comunicare?
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il mio inquilino lascerà l’appartamento in giugno prossimo, il contratto scade in agosto. A me sta bene così. oltre alla registrazione della risoluzione del contratto devo fare dell’altro? Ai fini della cedolare secca per i primi sei mesi dell’anno in corso cosa devo fare? Grazie.
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Salve,
devo dare disdetta del contratto di affitto poichè mio suocero ha comprato un appartamento che ci concederà in uso gratuito. Può essere considerato qusto un “grave motivo” e posso quindi recedere tranquillamente o in questo caso il locatore può rivalersi in qualche maniera? Se la disdetta è possibile con quale formula posso indicare sulla ra i “gravi motivi”? Posso appunto scrivere che ho la possibilità di avere un appartamento in uso gratuito?
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Salve,
sono in procinto di firmare un contratto di affitto ad uso abitativo 4+4, io sono il Conduttore.
Nel contratto è presente la clausola dei 6 mesi di anticipo per recedere al contratto :
“Il conduttore qualora ricorrano documentati gravi motivi potrà recedere dal contratto dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata a\r con preavviso di almeno 6 (sei) mesi.”
ma è anche presenta la seguente “strana” clausola :
“RECESSO
E’ volontà delle parti, della quale le stesse hanno tenuto conto ai fini della determinazione del canone, che in nessuna ipotesi la Conduttrice possa recedere dal presente Contratto di locazione. In caso di recesso legale per gravi motivi ex art. 3 ult. Comma L. 431/98, la Conduttrice sarà tenuta a versare alla Locatrice a titolo di penale una somma pari all’ammontare dei canoni di locazione residui fino al terzo anno di contratto; tale ammontare sarà attualizzato sulla base del tasso EURIBOR (come definito nel successivo articolo 9) 6 mesi in vigore alla data di comunicazione del
recesso alla Locatrice, maggiorato di 300 punti base.”
Praticamente una penale sul recesso anticipato (oltre i 6 mesi di preavviso)…è legale? puo’ essere fatto?
In pratica se dopo 1 anno vado via devo dare la disdetta 6 mesi prima (ed uscire alla fine dopo 1 anno e mezzo dall’inizio della locazione) ed inoltre continuare a pagare un altro anno e mezzo di affitto a causa della penale dei 3 anni!!!!
Grazie a tutti
Andrea
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Salve.
Io un contratto di affitto 4 + 4. Putroppo da quattro anni combatto con i quotidiani schiamazzi notturni della birreria sotto l’appartamento nel quale vivo, senza alcun risultato e senza alcun aiuto nè da parte dell’Amministrazione locale nè da parte del proprietario. Sto cercando un altro appartamento ma non è facile, perchè vado via praticamente contro la mia volontà. Concludendo, la mia domanda è: devo dare il preavviso di 6 mesi al mio proprietario, anche se non si è mai interessato di tutelarci in nessun modo? Gli schiamazzi notturni esterni ed interni non sono un “grave motivo”? La ringrazio della risposta, sono disperata.
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Salve!
volevo chiedervi un’informazione.
Mio padre ha affittato in data 01/06/2010 il nostro vecchio alloggio; visto che io vorrei andare a vivere per i fatti miei volevo chiedere, è possibile chiedere la disdetta del contratto di locazione??
premetto che il contratto scade in data 30/05/2012 e che ho già preparato la lettera di non rinnovo del medesimo.
Grazie per la vostra attenzione.
Andrea
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buongiorno,
ho stipulato contratto 4+4- dopo 8 mesi che sn dentro la proprietaria vuole vendere la casa. il locatore ancora non mi ha comunicato niente tramite atti giudiziari. mi posso rifiuttare di lasciare la casa?
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Buon pomeriggio,
Mia mamma, proprietaria ha affittato un’immobile abitativo con contratto 4+4 con 6 mesi di preavviso invierà all’inquilina la disdetta a mezzo racc a/r al compimento del quarto anno, la motivazione è legata al fatto che ci andrò a vivere io. La domanda è se il contratto registrato ha la prima scadenza il giorno 31 dicembre 2011 entro tale data l’affittuario dovrebbe essere uscito di casa ma lui non intende farlo (glielo abbiamo accennato verbalmente), cosa occorre fare per far valere i Ns.Diritti ? Cordiali saluti,
Davide
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I 67 € DA PAGARE PER LA REGISTRAZIONE DELLA DISDETTA ANTICIPATA DA PARTE DELL’INQUILINO DEL CONTRATTO DI 8 ANNI SONO A CARICA DELL’INQUILINO ? DEL PROPRIETARIO ? O DI ENTRAMBI (50 % / 50 %) O DIVERSAMENTE?
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Salve, sono con un contratto d’affitto 4+4, e il figlio del locatore potrebbe essere interessato all’appartamento in quanto separato.
Secondo l’art. 3, comma 1a) della legge 431/98 il contratto è quindi suscettibile di disdetta da parte del locatore, però, considerando che il figlio del locatore è attualmente in affitto in altro appartamento, mi chiedevo se vi possano essere delle sentenze della cassazione a tal proposito che mi permettano di poter proseguire nel contratto.
grazie
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Salve,
ho un contratto di affitto registrato (uso abitativo) 2+1, di cui tra l’altro non trovo riferimenti in rete sulla tipologia. Sul contratto non sono indicati i termini di preavviso per una eventuale disdetta. Questo significa che non occorre dare preavviso per la disdetta o mi devo attenere a qualche altra norma? Mancano 4 mesi alla fine del contratto ma per motivi economici ho la necessità di passare ad un’abitazione meno costosa prima possibile. Ho fatto presente la cosa al proprietario, proponendo 1 mese di preavviso, ma vuole che arrivi a fine contratto.
Posso fare qualcosa?
Mille grazie
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Basta insistere ! Lui non ha nessuna ragione per importi di restare fino alla fine, e comunque fagli capire gentilmente che smetterai di pagarlo tra un mese, poi vedra’ lui come gestire il problema di un inquilino che e’ uscito dalla sua abitazione e che ha dato la disdeta!
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