Contratto di affitto o locazione
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I temi trattati sono i seguenti :
Disdetta contratto abitativo – inquilini
Disdetta contratto abitativo – proprietari
Disdetta contratto commerciale – locazione inquilini
Disdetta contratto commerciale – locazione proprietari
Uso abitativo
Il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato (per le formalità della disdetta bisogna vedere il paragrafo specifico sul contratto).
Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
- il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé, per il coniuge o i figli;
- il proprietario ha bisogno dell’immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l’inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l’inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l’alloggio (senza giustificato motivo);
- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.
Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell’immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d’uso (per esempio per trasformarlo in un negozio o in un ufficio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, l’alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato nella disdetta dal proprietario. In caso contrario, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all’inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di affitto percepito.
Equo canone
Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l’immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza e senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il l’agosto 1992 e in deroga all’equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale di 8 anni; solo nel caso in cui l’alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.
Uso foresteria
È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell’appartamento un dipendente, un ospite o un collaboratore. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.
Disdetta del contratto di affitto
Il file seguente contiene la lettera di disdetta del contratto di affitto [recesso anticipato dell'inquilino] da usare per disdire il contratto.
Il documento deve essere completato, stampato, firmato e inviato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile.
La lettera va inviata tramite raccomandata AR almeno 6 mesi prima del giorno in cui verrà lasciato libero l’appartamento se il contratto in vigore è del tipo 4+4 anni, o almeno 3 mesi prima se il contratto è transitorio.
Il proprietario dell’immobile non puo’ rompere un contratto di affitto solo nei casi previsti dalla legge 431/98. Art. 3 (riportata qui sotto), mentre l’inquilino puo’ rompere il contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario sei mesi prima. La definizione di cosa sia un grave motivo non è inclusa nella legge e quindi non è possibile definirne una lista esaustiva. La perdita del lavoro o l’obbligo di trasferirsi per motivi familiari potrebbero rientrare tra i gravi motivi.
In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario deve effettuare il pagamento dell’imposta di registro per una disdetta anticipata del contratto, pari a 67 euro. Il pagamento viene effettuato tramite F23, utilizzando il codice tributo 113T, disponiblie presso l’ufficio del registro.
Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
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dopo 4 anni, con richiesta anticipata di 6 mesi con giusta motivazione, si è concluso il contratto di affitto. si deve comunicare qualcosa all’Ufficio Registro?
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Buongiorno,
da febbraio 2012 ho sottoscritto un contratto di affitto, come inquilino. Il contratto è di natura transitoria della durata di 18 mesi.
Al momento della sottoscrizione del contratto, il proprietario si era impegnato ad installare la cucina. Da qui in poi sono iniziati i problemi:
1) A causa di vari ritardi, sono potuto entrare in casa circa 1 mese dopo l’inizio del contratto.
2) Ho trovato delle prese elettriche che penzolavano dal muro e con i fili a vista
3) Il rubinetto appena montato della cucina nuova non era montato bene e perdeva acqua.
4) Ho dovuto attendere 4-5 mesi l’intervento dell’idraulico e dell’elettricista, il quale, tra l’altro, ci ha fatto notare che l’impianto elettrico non era dotato di “Salvavita”! Per una questione di sicurezza, è stato collegato al contatore un salvavita “di fortuna” che attualmente è ancora appoggiato al contatore con i fili a vista.
Per tali ragioni, ho deciso di disdire il contratto per cambiare casa. Il contratto prevede 3 mesi di preavviso, in caso di rescissione anticipata.
La mia domanda è: posso recedere dal contratto, dando i tre mesi di preavviso, senza rischiare di dover pagare i canoni mensili rimanenti fino alla scadenza dei 18 mesi? Nell’inviare la disdetta, devo specificare per forza quali sono i gravi motivi? Quelli che ho decritto, possono essere ritenuti “gravi”? Nel caso in cui trovassi subito un’alternativa, ho qualche speranza di poter ottenere di lasciare la casa prima dei 3 mesi?
Grazie mille in anticipo.
Cordialmente,
Mariano
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contratto 4+4.il proprietario mi ha inviato disdetta 6 mesi prima perchè deve vendere immobile, ma ha omesso nel diritto di prelazione che mi è arrivato 3 giorni prima la scadenza dei 4 anni,penso e vorrei un consiglio non doveva anche x il diritto prelazione inviare con altrettanto anticipo?ho contestato questo tramite avvocato ed ora mi è arrivato con solo 2 mesi(agosto-24 ottobre sfratto)premetto che ho continunato nel frattempo a pagare affitto con vaglia postale.scatti istat,e mod f23(quindi se è arrivato sfratto non è stato registrato rinnovo?).Ringrazio per il consiglio che mi darete.
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Buongiorno,
a fine ottobre scade il quadriennio del contratto di locazione dell’appartamento che possiedo a Milano. Avevo inviato disdetta all’inquilino ( tramite lettere raccomandata che non è stata ritirata) poichè l’appartamento servirà a mia figlia che si deve trasferire per motivi di studio a Milano. Verbalmente ci siamo accordati con l’inquilino che di sua volontà ha lasciato preventivamente ( a fine giugno ) l’appartamento di sua volontà. Quale tipo di comunicazione devo espletare?
Essendo il contratto registrato e vicino alla scadenza naturale del primo quadriennio devo darne ugualmente comunicazione all’agenzia delle entrate? se sì con quale modulistica ?
Devo dare comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza del trasferimento di mia figlia nell’appartamento ?
grazie
Paola
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Buonasera, abito in un monolocale in affitto con la mia ragazza da 6 mesi circa; il contratto stipulato è un 4+4. Adesso però abbiamo urgenza di “scappare” in quanto tra poco saremo in tre. Che io sappia esiste un minimo di quadratura dell’immobile per poter essere abitato. L’immobile è 28 mq e tra poco arriverà anche un bambino. Possiamo trasferirci? Devo dare il solito preavviso di sei mesi dato il particolare caso? Grazie in anticipo. Nicola.
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Ciao, ho un contratto di affitto di locazione di un negozio. Il contratto scadenza a gennaio del prossimo anno. Ormai sono passati i 6 mesi per la disdetta, se procedo con la lettera di disdetta per 3 mesi cosa mi può succedere?
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Salve, l’1 marzo 2012 ho sottoscritto un contratto di locazione 4+4 con cedolare seca,
Già dal secondo mese l’inquilino non ha cominciato a pagare il canone.. Allo stesso tempo 02 aprile 2012 mi consegna brevi mano una lettera di disdetta anticipata, dichiarando la propria volontà di lasciare l’immobile a far data 6 mesi dalla sottoscrizione della lettera.
Ad oggi, non ha provveduto al pagamento dei canoni di affitto e delle spese condominiali ne tantomeno si sta organizzando per un trasloco.
Cosa posso fare’
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io ho un contratto di 4+4 che scadeva1/10/209 che si e rinnovato per tacito assenso di altri 4+4 adesso la proprietaria mi chiede di lasciargli l’appatrtamentoentro il 30/09/2013 che il canone dal 1/10/2012 verra adeguato alla cifra 369,00 piu spese condominiali come previsto da tabelle ISTAT PREMETTO CHE IO PAGO 310 EURO PIU 25 DI SPESE PER QUANTO RIGUARDA LA DISDETTA NON MI E STATO COMUNICATO IL PERCHE DI QUESTA DECISIONE SUL CONTRATTO L’AUMENTO ISTAT NON E AUTOMATICO PER CUI RITENGO CHE SIA SPROPORZIONATO LA PERCENTUALE E DEL 75% COME DEVO COMPORTARMI E COSA RISPONDO ALLA MIA PROPRIETARIA
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Ciao,
sono conduttore di un monolocale di 28 mq, con contratto regolare 4+4, ho scoperto che il locatore maniente la residenza sua e della figlia nel medesimo monolacale, il comune non mi rilascia la residenza, è anche lei (il locatore) non vuole che io prenda la residenza (perderebbe agevolazioni si IMU e altro) posso quindi chiedere la recessione del contratto anticipatamente è senza aspettare i 6 mesi contrattuali?
Grazie Rita.
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Salve!
Ho una casa in affitto con contratto 4+4. Il proprietario ha aderito alla cedolare secca.
Il contratto scade il 31/08/2013. Cosa mi devo aspettare, nel caso il proprietario voglia aumentare l’affitto? Entro quali termini? Se non ricevo nessuna comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni e canone o al 31/08/2013 si ritiene concluso e bisogna stipularne un altro?
Grazie. Distinti saluti
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salve. complimenti per il forum!!!
sono proprietario, ho stipulato un contratto di affitto a maggio 2012 con presa possesso dell’immobile da parte dei locatari il 1 settembre
a fine agosto mi arriva la disdetta (prima della presa di possesso dell’immobile!) che chiede a me proprietario la rescissione del contratto.
ho avuto 2 mesi di cauzione + 2 mesi di anticipo.
mancherebbero due mesi per i sei di preavviso. devo e posso rivalermi dei due mesi “in ballo” ? ossi devono darmi due mesi? i gravi motivo che mi sono stati comunicati, in camera caritatis, è che la coppia more uxorio si è lasciata
grazie mille
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salve
ero nudo proprietario di un appartamento, usufruttuario mio nonno di 90 anni molto malato affitta il 1agosto con un contratto cedola fissa 4+4 adesso dal 20 agosto sono pieno proprietario per decesso del nonno.
Io coniugato con figli come posso liberarmi da questo contratto?
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salve mio padre aveva stipulato un contratto 4+4 e io avevo versato un assegno per la caparra. il contratto scade a febbraio 2013 e nel frattempo per motivi familiari sono stata costretta da mia madre e mio fratello a lasciare l’appartamento. Alla scadenza del contratto posso chiedere indietro la caparra? se sì, devo mandare qlc disdetta? se mio padre non manda la disdetta, ho alternative? Grz in anticipo
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Ciao, ho in essere un contratto di affitto ad uso abitativo di natura transitoria. Nel contratto è chiaramente specificato che il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto con un preavviso di 1 mese da recapitare al locatario per raccomandata.
Ciò nonostante, il locatario pretende adesso il pagamento di 3 mensilità poichè tale regola a suo dire sarebbe implicita indipendentemente da quanto riportato in contratto.
Cosa posso fare? Grazie in anticipo.
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Ho un contratto 3+2 cointestato con un mio collega siamo a 12 mesi di locazione, il contratto decade essendo il mio collega trasferito in altra città, visto che non posso pagare l’affitto completamente??
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Ho un contratto di affitto di 4+4 stippulato in giugno 2012.
A novembre mi scade il contratto di lavoro e mi hanno già detto che non lo rinnovano più perchè è cambiata la legge sulle competenze delle Province e quindi non possono più incaricarmi per un servizio che non possono più erogare.
Nel contratto di affitto non è previsto il periodo di preavviso. So che la legge prevvede 6 mesi di preavviso, ma secondo voi, esiste la possibilità di preavvisare con soli 3 mesi di anticipo? Grazie
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Ho sottoscritto un contratto di affitto con riscatto dove dopo 4 anni di locazione posso riscattare l’immobile.Volevo chiedere se dopo 1 anno posso dare disdetta del contratto o sono costretta a pagare per i 4 anni previsti di locazione,essendo specificato sul contratto solo che al termine dei 4 anni si procedeva col riscatto.Grazie
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Dovrei chiudere un contratto di locazione con il mio inquilino e riaprirne un altro con un importo superiore . Per i primi 4 anni l’inquilino mi ha pagato un canone inferiore poichè in cambio mi fatto delle migliorie al mio immobile. Ora dovrebbe darmi un canone adeguato . Cosa dovrei fare? Posso fare la risoluzione e una successiva registrazione sempre a suo nome?
P.S. Il contratto scade a Novembre e sono 4 anni con Patti in deroga
Grazie
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nel 2006 hostipulato un mutuo per acquistare un appartamento della durata di 30 anni .
nel 2008 ho dovuto cambiare regione e residenza causa lavoro e per poter pagare il mutuo ho affittato l’appartamento nel 2010 con contratto 4+4.
ora non potendo più pagare le rate del mutuo volevo vendere l’appartamento ,quindi come mi devo comportare con l’inquilino? Non posso assulutamente spendere soldi in avvocati e pene pecuniarie.
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Buongiorno, ho un contratto per studenti e mi è arrivato la disdetta al primo rinnovo del contratto senza alcun motivo . Cosa faccio?’
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