Contratto di affitto o locazione
Lo studio legale Corsi, nella persona dell’avv. Barbara Centi e dell’avv. Laura Pasqua, rispondono alle domande esclusivamente sul nostro forum.
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I temi trattati sono i seguenti :
Disdetta contratto abitativo – inquilini
Disdetta contratto abitativo – proprietari
Disdetta contratto commerciale – locazione inquilini
Disdetta contratto commerciale – locazione proprietari
Uso abitativo
Il rapporto si scioglie di norma al termine della seconda scadenza, cioè alla fine del rinnovo: in pratica, dopo 8 anni (4+4) per i contratti a canone libero e dopo 5 anni (3+2) per quelli a canone convenzionato (per le formalità della disdetta bisogna vedere il paragrafo specifico sul contratto).
Solo in alcuni casi il contratto può essere sciolto al termine della prima scadenza; ciò è possibile quando:
- il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé, per il coniuge o i figli;
- il proprietario ha bisogno dell’immobile perché vuole adibirlo a uso professionale o commerciale;
- l’inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
- l’inquilino di fatto non occupa in maniera continuativa l’alloggio (senza giustificato motivo);
- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ristrutturato.
Il proprietario che vuole ritornare ad avere la disponibilità dell’immobile prima della scadenza del contratto dichiarandone il cambio di destinazione d’uso (per esempio per trasformarlo in un negozio o in un ufficio) deve rispettare una precisa tempistica: entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, l’alloggio deve essere stato trasformato o utilizzato secondo quanto dichiarato nella disdetta dal proprietario. In caso contrario, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto alle vecchie condizioni; in alternativa, il proprietario è tenuto a pagare all’inquilino un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di affitto percepito.
Equo canone
Non è possibile disdire il contratto prima di 4 anni, anche nel caso in cui il proprietario abbia necessità di riavere l’immobile. Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza e senza bisogno di motivazioni particolari; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
Patti in deroga
Per i contratti stipulati dopo il l’agosto 1992 e in deroga all’equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non può essere sciolto prima della scadenza naturale di 8 anni; solo nel caso in cui l’alloggio serva al proprietario o debba essere ristrutturato è possibile porre termine al contratto alla fine dei primi 4 anni, dando un preavviso di 12 mesi.
Uso foresteria
È il caso, per esempio, di contratti intestati a società che ospitano nell’appartamento un dipendente, un ospite o un collaboratore. La disdetta va comunicata entro il termine stabilito nel contratto e solitamente fissato in 3 mesi prima della scadenza.
Disdetta del contratto di affitto
Il file seguente contiene la lettera di disdetta del contratto di affitto [recesso anticipato dell'inquilino] da usare per disdire il contratto.
Il documento deve essere completato, stampato, firmato e inviato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile.
La lettera va inviata tramite raccomandata AR almeno 6 mesi prima del giorno in cui verrà lasciato libero l’appartamento se il contratto in vigore è del tipo 4+4 anni, o almeno 3 mesi prima se il contratto è transitorio.
Il proprietario dell’immobile non puo’ rompere un contratto di affitto solo nei casi previsti dalla legge 431/98. Art. 3 (riportata qui sotto), mentre l’inquilino puo’ rompere il contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario sei mesi prima. La definizione di cosa sia un grave motivo non è inclusa nella legge e quindi non è possibile definirne una lista esaustiva. La perdita del lavoro o l’obbligo di trasferirsi per motivi familiari potrebbero rientrare tra i gravi motivi.
In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario deve effettuare il pagamento dell’imposta di registro per una disdetta anticipata del contratto, pari a 67 euro. Il pagamento viene effettuato tramite F23, utilizzando il codice tributo 113T, disponiblie presso l’ufficio del registro.
Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto di affitto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
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a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
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b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
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Disdetta contratto abitativo – inquilini
Disdetta contratto abitativo – proprietari
Disdetta contratto commerciale – locazione inquilini
Disdetta contratto commerciale – locazione proprietari
salve, ho un contratto 4+4 stipulato il 15 marzo 2011 e subito dopo essere entrata ho fatto presente alla proprietaria che c’erano problemi grossi alla caldaia. a settembre sono intervenuti, dopo vari miei solleciti e mail, rompendo il muro che confina con la caldaia (esterna) ed hanno riparato un guasto, ma poco tempo dopo mi sono accorta che tutti i caloriferi perdevano acqua quando erano spenti e la caldaia si svuotava delle stessa andando in blocco. da novembre, inviando sempre mail con foto delle perdite e macchie di umidità, mi ritrovo in una situazione di disagio e la proprietaria mi ha detto che verrà l’idraulico per cambiare tutte le guarnizioni. ad oggi 23 gennaio, l’idraulico mi ha detto per tre volte che sarebbe venuto, ma nulla. in questo caso posso dare disdetta del contratto senza i sei mesi di preavviso, anche perchè alcune abitazioni che ho visionato, non aspettano sei mesi per affittare, anche se sul contratto ho l’obbligo dei sei mesi di preavviso. non c’è un articolo che per cause di forte disagio (freddo) possa cautelarmi?
grazie
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Un informazione..
Abito in un alloggio con affitto 4+4, e in termini di disdetta devo dare i sei mesi.
Togliendo che l’appartamento è orrido, vecchio, e tralasciamo il resto, ogni anno viene registrato nuovamente il contratto pagando.
E’ corretto? e allora essendo che ogni anno viene registrato a questo punto mi chiedo, posso io alla scadenza dell’anno non accettare il rinnovo e lasciare l’immobile?? grazie
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Ho un alloggio affittato, ho fatto un regolare contratto registrato, ora sposto l’inquilino in un altro alloggio nello stesso comune, visto che manteniamo le stesse condiziioni, posso NON rifare un nuovo contratto, ma fare solo una variante della residenza?
grazie
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Buongiorno
Ho un alloggio affittato, con regolare contratto registrato 4+4. Dopo 3 mensilità non pagate ho spedito una lettera A/R intimando l’affittuario di pagare il dovuto cui si aggiungono spese x la registrazione del contratto (nella misura del 50% )e parziali spese dovute alle utenze domestiche dato che acqua e gas sono rimasti a mio nome. Scaduto il termine indicatoGli ho deciso di recedere il contratto. Gradirei sapere in linea generale come muovermi e quindi se sia fin da ora già possibile chiudere i contratti stessi x le utenze sopra citate, e,se mi convenga rivolgermi ad un avvocato o più semplicemente intimarGli una nuova proroga e successivamente cambiare serrattura . Per ciò che concerne all’ufficio delle entrate posso già fare qualcosa ??
Vi ringrazio anticipatamente.
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salve,
la mia ragazza ha un contratto d’affitto di anni 4+4, da circa 10mesi conviviamo nel suo appartamento. ora per motivi di lavoro miei e suoi abbiamo deciso di cambiare comune e cominciare un contratto insieme in un altro appartamento. volevo sapere, nn dando il preavviso di 6mesi in cosa rincorro?il proprietario si tiene la caparra e basta o ho altre penali?
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Buongiorno, io avrei una domanda.
se si ha un contratto di locazione 4+4, in cui si necessitano 6 mesi di anticipo per la disdetta, e si ha urgenza reale, di lasciare l’onere affituario il prima possibile proprio per questioni gravi, si può in un qualche modo riuscire a laciare l’immobile prima di sei mesi?
grazie
saluti
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Buongiorno. Ho un contratto d’affitto di 4+4 scaduto a ottobre 2010.
Ho continuato a pagare l’affitto nonostante non abbia avuto più notizie dalla
Proprietaria. Voglio aggiungere che l’appartamento dove vivo era di una sig. Ra
Deceduta ormai da 2 anni e l’attuale proprietaria è una figlia che lo ha ereditato e che non vive in Italia. Volevo sapere se ho diritto al rinnovo del contratto. Grazie
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Buongiorno,
io sono in affitto da 2 anni con contratto 4+4 e avrei trovato una casa da acquistare volevo sapere:
1- se posso chiedere la disdetta del contratto dando 6 mesi di preavviso
2- se devo pagare delle eventuali penali
Grazie
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Ciao buongiorno, i miei genitori possiedono una casa che stanno affittando con regolare contratto di locazione uso abitativo 4+4, il contratto è stato stipulato il 01/09/2010 e dovrebbe scadere il 31/08/2014 e da tale data si rinnoverà per 4 anni.
La mia domanda è questa:
io e la mia fidanzata abbiamo intenzione di andare a convivere ed i miei genitori mi vorrebbero dare la casa in questione, è possibile dando la disdetta per fine febbraio e quindi 6 mesi prima che l’inquilino entri nel terzo anno, avere la casa o bisogna aspettare il termine dei primi 4 anni per la poter dare la disdetta?
Grazie ciao Matteo
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salve, io ho stipulato un contratto di affitto di 4 anni,dopo però un anno sono costretta a lasciare la casa poiché ho perso il lavoro,il proprietario di casa ora mi chiede 80euro per il recesso anticipato (che scalerà dal deposito cauzionale!)anche se ciò non è scritto sul contratto e non è stato specificato in sede di stipula,chiedo se ciò e legale,e se davvero io devo dare questi 80euro,o e se solo il proprietario che,vedendoci giovani,ne vuole approfittare!aspetto una vostra risposta,grazie Irene
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Buongiorno,
io vorrei gentilmente chiedere se fosse possibile disdire un contratto di affitto con durata di 4 anni per subentro nuovi proprietari per un acquisizione di eredità.
In poche parole, abbiamo ricevuto in eredita’ insieme ad altri cugini un appartamento che vorremmo vendere, noi come proprietari abbiamo il diritto di poter disdire naturalmente con il debito preavviso il contratto in essere o modificare lo stesso?
Ringrazio anticipatamente per le eventuali risposte.
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salve….volevo chiedere un delucidazione…Io vivo a roma in affitto con contratto regolare ,anche se non ho la mia copia ma ho visto una fotocopia del contratto con il timbro ,ma apparte cio il mio padrone di casa oggi mi ha chiessto di chiudere il contratto per poterlo cambiare con lòa cedolare secca,(spero di non dire baggianate)—ma mi domando….come faccio a fare il nuovo contratto se io non ho ne ricevuto richiesta ne inviata richiesta per chiudere il precedente? posso pensare che allora non ero in regola?…come posso controllare se ero in regola oltre alla copia del contratto che non ho ,posso constatarlo in altro modo?…..grazie ancora biagio
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Salve,
io ho affittato un appartamento 3+2. Adesso, alla scadenza dei tre anni vorrei venderlo. ho sentito che dovrei seguire una procedura che prevede il coinvolgimento di un avvocato.
non so, cosa dovrei fare?
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Salve, i miei genitori hanno un appartamento in affitto con contratto 4+4, in scadenza il 31/03…..ora ci vorrei andare io ad abitare, posso dare la disdetta all’inquilino? e in quali tempi? grazie
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Affitto un immobile per uso promiscuo abitazione e studio in Bardonecchia
con contratto 4+4.
Nel 2009 si è guastato il sanitrit nel secondo bagno rendendolo
inutilizzabile. La proprietaria dell’immobile non ha voluto riparare il
danno perché l’intervento costava troppo. E ha preferito rimandare. A
distanza di 3 anni continuo a pagare un affitto al 100% nonostante
l’impossibilità di utilizzare il secondo servizio. Questa può essere una
causa di recesso anticipato senza i classici 6 mesi di anticipo? A questo
punto il disagio si protrae da troppo tempo ed è diventato ingestibile.
Grazie per la cortese attenzione
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qualcuno di voi mi potrete dare un consiglio,,,,,,,,,,????????
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abitto in una cassa in affito per piu di 4 anni ,,,,il contrato e zbagliato tuto non che nesuna coza vera,,,i anni scriti nel contrato sono sbagliati,i metri quadrati sbagliati da 97 sono vere 89 m,,,,,,,,le spese condominiali sono tuto interamente a me tuto pago io come se io sono il propietario,,,,prima di entrare in cassa o ricostruito io sensa ciedere nesun ero,,,mi evenuto a pagare 4 300 euro speze condominiali per questo anno 2012 da pagare,,,io non li pago ,,,,,sono tanti soldi ,,,,io voglio i soldi che o pagato per 4 anni soldi non dovuti,,,,per le sue spese di locatrice,,,,quale il vostro parere ,,,,quale il vostro consiglio,,,questa dona mi minacha con altri modi personali per non dare i soldi indietro di 4 anni non dovuti da me,,,,gracie per la colaborazione,,,,,,!!!
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buongiorno
ho avutto un affito di 4+4 anni scadutto a maggio 2011. essendo un mini apartamento condominiale, l’amministrattore doveva inviarmi un nuovo contratto gia a maggio 2011 ma ad oggi 29.2.2012 non ne ho niente in mano
. voglio lasciare l’appartamento e voglio sapere se ho dei vincoli di preaviso.
grazie
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Ho affittato a Luglio 2010 un alloggio 4+4, l’inquilino che aveva già allora problemi alla vista ha affitto il locale trovandolo di suo piacimento. A distanza di tempo ora mi chiede di adeguare il bagno a seconda delle normative sugli endicappati, in quanto sembra abbia avuto l’invalidità sulla cecità. Cosa prevede la legge? Grazie
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salve io ho un contrato 4+4 e per motivi ecomomiche sono in ritardo con due mesi di pagamento e proprietario mi ha mandato una recomandata preso un avocato che devo pagare entro 7 giorni e in piu anche 100 euro per intervento del avvocato ,come faccio se io non ho i soldi ?visto che ho due bimbi e sono senza lavoro,se io non riesco a pagare cosa puo sucedere ‘MI POSSO TROVARE CON DUE BIMBI IN STRADA?
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